■住宅ローンと相続時精算課税制度の特例について

相続時精算課税制度というのは、平成15年1月1日から新設された制度で、相続税と贈与税を一体化して取り扱うものです。この制度を選択すると贈与者と受贈者の要件を満たせば2,500万円までの贈与が非課税になります。

▽住宅取得資金に対する相続時精算課税制度の特例というのは？

この特例というのは、若年層の住宅取得の促進のために設けられた相続時精算課税制度の特例で、この制度を利用すると相続時精算課税制度の要件が次のように緩和・拡大されます。

●贈与者の年齢要件の撤廃
通常は65歳以上なのですが、特例では、受贈者が贈与年の1月1日現在で20歳以上であれば、贈与者は65歳未満でもよいことになっています。

●非課税枠の拡大
通常の非課税枠は2,500万円までなのですが、3,500万円までに拡大されます。

▽相続時精算課税の特例の要件について

●住宅の新築・購入・買換え・建替えの場合
・床面積は50�u以上のもの。
・中古住宅の場合には耐火建築物で築25年以内、木造等の非耐火建築物の場合は築20年以内のものであること。ただし、一定の耐震基準を満たしていれば築年数は問われません。

●修繕・増改築の場合
・床面積が50�u以上のもの。
・工事費が100円以上であること。

■相続精算時課税制度の特例の注意点について

▽税務署への申告について

この制度を利用するときには、取得した住宅の登記事項証明書や入居後の住民票の写しなどを添付して税務署への申告が必要です。

この場合、贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日までに、贈与者ごとに、この制度を選択する旨の届出書と贈与税の申告書を申告しなければなりません。

▽一度選択すると一切変更できないことについて

相続時精算課税制度の特例というのは、年間110万円までが非課税になるという従来の贈与税の基礎控除との選択適用になっています。なので、この制度を一度選択すると、贈与者が死亡するまでは一切変更できないということになります。

また、制度の枠内であれば、何回でも利用することはできますが、枠を超えた場合には、それ以後の贈与については一律20％の贈与税がかかることになりますので注意してください。

例えば、相続時精算課税制度の特例を選択して、住宅の購入のために1年目に枠内いっぱいの3,500万円の贈与をした場合の贈与税額はゼロですが、2年目に300万円の贈与をした場合には、すでに枠を超えていますので300万円×20％＝60万円の贈与税がかかることになります。

▽相続発生時の贈与分の持ち戻しについて

相続時精算課税制度というのは、贈与税と相続税を一体化して取り扱うものですので、相続が発生した時点で贈与した分が相続財産に持ち戻されることになります。

ちなみに、この時の評価額は相続時ではなくて贈与時の評価額になりますので注意してください。

たとえば、3,500万円の贈与を受けて住宅を購入し、5年後に相続が発生した場合、その時点の住宅の価格がたとえ2,500万円に下落していたとしても、相続財産に加算されるのはあくまでも3,500万円になるということです。

よって、相続時精算課税制度の特例の利用に当たっては、相続税のことも頭に置きながら選択する必要があります。