■消費税がかかるものとかからないものについて

一戸建てやマンションなどのマイホームの購入価格については、平成16年4月1日から消費税込みの総額表示が義務付けられているのですが、実際にどういった課税がなされているのかについては、不動産についての消費税の課税・非課税の区分が複雑であるため非常に分かりにくくなっています。

▽消費税がかかるものとかからないものについて

●建物について
建物の売買の場合は、それが事業目的で行われている場合には課税されます。なので、個人が事業目的以外でマイホームを売却する場合は非課税ということになります。

なお、建物と土地を一括して売買する場合には、建物のみが課税されます。

●土地について
土地の売買については課税されません。

●賃借料について
居住用以外の目的で賃貸する場合は課税されますが、居住用の建物とその敷地については非課税です。

●駐車場収入について
原則として課税されますが、フェンス区域や地面の設備がない場合は非課税になります。

●その他について
司法書士に支払う登記手数料や仲介手数料、土地の造成や測量の代金については課税されますが、資金や保証金、保険料などは非課税になります。

■登録免許税について

登録免許税というのは、土地や建物などの不動産を登記する際に徴収される税金です。

マイホームを建設する際には、建物には表示登記・所有権保存登記が、土地には所有権移転登記が必要です。また、マンションを含めた新築住宅の購入の際には、建物には所有権保存登記が、土地には所有権移転登記が必要です。

さらに、中古物件を購入した際には、建物と土地に所有権移転登記が必要になります。

▽登録免許税の税額は？

登録免許税の税額の計算の基礎になるのは、市町村が決める固定資産税評価額ですが、この評価額は、実際の土地や建物の取引価額よりも低くなっています。

ケースによっても異なりますが、おおよそ新築住宅の場合ですと、建物の固定資産税評価額は建築価格の2分の1くらいになるかと思われます。

また、住宅ローンを組んだ際には、金融機関の抵当権の設定登記もしなければなりませんが、この場合の税額の基礎はローンの金額になり、登録免許税を負担するのは一般的には借主となっています。

なお、広さや築年数などの一定の条件を満たした建物については、次のような登録免許税を軽減する特例が設けられています。

●新築住宅の場合
・土地の所有権移転登記・・・20/1,000　⇒　10/1,000
・建物の所有権保存登記・・・4/1,000　⇒　1.5/1,000

●中古住宅の場合
・土地の所有権移転登記・・・20/1,000　⇒　10/1,000
・建物の所有権移転登記・・・20/1,000　⇒　3/1,000

●住宅ローンの場合
・抵当権の設定登記・・・4/1,000　⇒　1/1,000