■住宅ローンの金利の決定方法について

▽住宅ローンの金利はどのように決定されるのですか？

本来、住宅ローンの金利というのは、経済環境や景気動向などを反映した資金の需給関係によって決定されるものです。

しかしながら、現実には政府の金融政策にも大きく影響を受けます。

例えば、公庫融資の住宅ローン金利というのは、以前は融資資金の調達元であった財政投融資資金の貸出金利を基準金利としていましたが、現在では住宅金融支援機構が行う証券化支援事業※に基づく長期固定金利が採用され、毎月上旬に発表されます。

また、民間融資の場合は、証券化支援事業の対象になる長期固定金利の住宅ローンを「フラット35」として商品化し、それぞれの金融機関が金利を独自に決定し、毎月上旬に実行金利を発表しています。

ちなみに、住宅ローン金利は、新長期プライムレートの動きなどにも連動しますので、住宅ローンを組む予定の人はこちらの方も注意して見ておくとよいと思われます。

※住宅金融支援機構が民間金融機関の貸付債権を譲り受けて信託した上で、それを担保として債権を発行します。

▽住宅ローン金利の注意点は？

住宅ローン金利について、次の点については特に注意したいところです。
●公的融資は、借入申込書を提出したときの金利が適用される。
●民間融資は、借入申込書の提出したときではなく融資実行時の金利が適用されるので、申込書提出時の金利より大幅に高くなることもあるので注意が必要です。なお、この金利は毎月発表されます。

■貸出金利の種類と特徴について

貸出金利の種類と特徴については、金利種別ごとに次のようになっています。

●住宅金融支援機構の金利
住宅金融支援機構の証券化支援業務による各民間金融機関において採用された「フラット35」の金利を調整して、毎月上旬に金利が発表されます。

●各金融機関が取り扱う「フラット35」の金利
「フラット35」の金利は、証券化によるコスト等を見つつ各金融機関が独自に決定します。具体的には、次のような計算式を住宅ローン金利として毎月上旬に発表します。

住宅ローン金利＝A＋B＋C
・A…投資家に支払う利息（市場の需要によって決定されます）
・B…住宅金融支援機構が事業運営するための費用
・C…民間金融機関の受取額相当（管理・回収にかかる費用です）

●各金融機関が取り扱う「変動金利型」の金利
一般的には、各金融機関の長期基準金利＋0.5％を基準にしています。

●各金融機関が取り扱う「固定金利期間選択型」の金利
金融市場でのデリバティブ手法※で各金融機関が独自に決定します。なお、利率は適用期間によって異なり、一般的には長期であるほど利率は高くなります。
※資産の価格変動リスクを回避する方法等です。

●各金融機関が取り扱う「上限金利設定型」の金利
「上限金利設定型」の金利というのは、変動金利であるけれども上限金利があらかじめ決められているタイプのことで、期間内に急激な金利の上昇があっても上限金利以上は上がらない仕組みになっています。

利率は、金融市場でのデリバティブ手法で各金融機関が独自に決定します。